La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) implique nécessairement l’attribution d’un code APE (Activité Principale Exercée) qui déterminera le cadre réglementaire et fiscal applicable à votre structure. Le choix entre les codes APE 6820A et 6820B constitue une décision stratégique majeure qui influencera durablement la gestion de votre patrimoine immobilier. Cette distinction, souvent méconnue des investisseurs, peut avoir des répercussions significatives sur votre régime fiscal, vos obligations comptables et votre stratégie d’investissement. Une mauvaise classification peut entraîner des complications administratives et fiscales considérables, rendant essentielle une compréhension approfondie de ces deux codes avant toute démarche d’immatriculation.
Définition et cadre réglementaire des codes APE 6820A et 6820B
Classification NAF rev.2 pour les activités immobilières des SCI
La Nomenclature d’Activités Française (NAF) Rev.2 établit une distinction fondamentale entre les codes APE 6820A et 6820B au sein de la section L « Activités immobilières ». Cette classification répond à une logique économique précise visant à différencier les activités de location patrimoniale des opérations à caractère commercial. Le code 6820A concerne spécifiquement la « Location de logements », englobant les activités de mise à disposition d’appartements, maisons individuelles ou locaux à usage d’habitation. Cette catégorie s’adresse principalement aux SCI patrimoniales dont l’objet consiste à acquérir, détenir et louer des biens immobiliers dans une perspective de placement et de transmission.
Le code 6820B « Location de terrains et d’autres biens immobiliers » présente un champ d’application plus étendu, incluant la location de bureaux, locaux commerciaux, terrains, ainsi que certaines activités de promotion immobilière. Cette classification s’applique également aux marchands de biens et aux sociétés exerçant des activités d’achat-revente. La distinction revêt une importance capitale car elle détermine le régime fiscal applicable et les obligations déclaratives de la SCI.
Nomenclature INSEE et distinction entre location et promotion immobilière
L’INSEE applique des critères précis pour distinguer ces deux codes APE, notamment le caractère habituel ou occasionnel de l’activité et la finalité poursuivie. Les SCI relevant du code 6820A exercent principalement une activité de gestion locative passive, caractérisée par la perception de loyers issus de biens détenus durablement. Cette activité s’inscrit dans une logique patrimoniale de conservation et de valorisation du capital immobilier. La jurisprudence administrative confirme que cette classification s’applique même lorsque la SCI propose des services annexes limités comme l’entretien des parties communes ou la fourniture de mobilier.
À l’inverse, le code 6820B englobe des activités plus diversifiées incluant la promotion immobilière, caractérisée par l’achat de terrains ou d’immeubles en vue de leur transformation et revente. Cette catégorie couvre également les opérations de marchands de biens, définies par l’acquisition d’immeubles dans l’intention de les revendre après d’éventuels travaux d’amélioration. La distinction fondamentale réside dans l’intention économique : détention patrimoniale versus exploitation commerciale.
Obligations déclaratives auprès du centre de formalités des entreprises
La déclaration d’activité auprès du
Centre de Formalités des Entreprises (CFE) – désormais remplacé par le guichet unique de l’INPI – repose sur une description précise de l’objet social et des activités envisagées. Vous devez y indiquer si votre SCI a vocation à louer des logements nus à usage d’habitation (orientation vers le code 6820A) ou si elle exercera une activité plus large de location de bureaux, de locaux commerciaux, de terrains ou d’achat‑revente (orientation vers le code 6820B). En pratique, l’INSEE se fonde sur ces informations pour attribuer le code APE, sans que vous puissiez le « choisir » librement, mais vous pouvez orienter la décision grâce à un objet social rédigé avec soin.
En cas de désaccord avec le code APE retenu, ou si l’activité réelle de la SCI ne correspond plus à celle décrite dans les statuts, une demande de rectification peut être adressée à la direction régionale de l’INSEE. Cette démarche, gratuite, suppose de justifier précisément l’activité principale exercée, chiffres à l’appui lorsque c’est possible (répartition du chiffre d’affaires par type de bien loué, nature des opérations réalisées, etc.). Mieux vaut anticiper ces questions dès la constitution de la SCI plutôt que de corriger a posteriori une classification devenue inadaptée.
Impact fiscal et comptable selon le code APE sélectionné
Le code APE n’a, en théorie, pas de valeur juridique en droit fiscal : c’est la nature réelle de l’activité de la SCI qui détermine le régime applicable. Toutefois, dans la pratique, le code 6820A sera spontanément associé par l’administration et les partenaires (banques, assureurs, experts‑comptables) à une SCI patrimoniale relevant des revenus fonciers, tandis que le 6820B évoque davantage une activité commerciale ou de promotion, imposable dans la catégorie des BIC. Cette présomption peut influencer les contrôles, les questions de TVA immobilière et l’appréciation du caractère civil ou commercial de la structure.
Sur le plan comptable, une SCI à objet purement locatif et relevant des revenus fonciers (souvent en 6820A) peut se contenter d’une comptabilité simplifiée, alors qu’une SCI imposée à l’IS avec une activité assimilable à celle d’un marchand de biens (fréquemment en 6820B) devra tenir une comptabilité commerciale complète. Le choix (et la cohérence) du code APE, de l’objet social et du régime fiscal (IR ou IS) forment donc un triptyque indissociable : comme les trois pieds d’un tabouret, si l’un est bancal, l’ensemble devient instable.
Code APE 6820A : location de logements pour les SCI patrimoniales
Activités de location nue d’appartements et maisons individuelles
Le code APE 6820A vise principalement la location nue de logements à usage d’habitation : appartements, maisons individuelles, studios, mais aussi résidences secondaires mises à disposition de tiers contre loyer. Dans ce schéma, la SCI acquiert un ou plusieurs biens qu’elle destine à la location longue durée, sans offrir de services para‑hôteliers (petit‑déjeuner, ménage quotidien, accueil personnalisé, etc.). L’activité s’inscrit dans la durée, avec une volonté de constituer et conserver un patrimoine plutôt que de réaliser des opérations spéculatives rapides.
Ce code APE 6820A est donc particulièrement adapté aux SCI familiales créées pour loger les enfants, préparer une transmission ou mutualiser la détention de biens entre plusieurs héritiers. Il convient aussi aux investisseurs qui privilégient la stabilité des loyers à long terme, par opposition aux opérations d’achat‑revente. Si vous vous reconnaissez davantage dans une logique de « bon père de famille » que dans celle d’un promoteur, il y a de fortes chances que votre activité relève de la location de logements au sens du 6820A.
Gestion locative et perception des loyers par la SCI
Dans une SCI en 6820A, la gestion locative reste en principe assez simple : la société signe des baux d’habitation (souvent soumis à la loi du 6 juillet 1989), perçoit les loyers, acquitte les charges de copropriété, la taxe foncière et engage, le cas échéant, les travaux nécessaires. La SCI peut confier cette gestion à un administrateur de biens ou à une agence immobilière, mais demeure juridiquement la bailleresse. Vous conservez ainsi une grande souplesse dans l’organisation interne entre associés pour répartir les tâches et les pouvoirs.
Les loyers encaissés par la SCI constituent l’ossature de son modèle économique : ils doivent permettre de rembourser d’éventuels emprunts, de financer les travaux d’entretien et, idéalement, de dégager un excédent distribué sous forme de revenus aux associés. Plus la stratégie de location est stable et prévisible, plus il est cohérent de rester dans le cadre du 6820A. À l’inverse, une multiplication de locations très courte durée assorties de services peut conduire l’administration à requalifier l’activité en BIC, même si le code APE demeure formellement 6820A.
Régime fiscal des revenus fonciers et déductibilité des charges
Lorsque la SCI est translucide fiscalement (SCI à l’IR) et exerce une activité correspondant au code 6820A, les loyers perçus sont, en principe, imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque associé déclare sa quote‑part de résultat, proportionnellement à sa participation au capital social. Ce régime permet la déduction d’un large panel de charges : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion, etc. Bien gérée, une SCI en 6820A peut même générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans certaines limites).
Sur le plan de la TVA, les locations nues à usage d’habitation sont en principe exonérées, ce qui simplifie les obligations déclaratives mais interdit la récupération de la TVA supportée en amont. Cette exonération est souvent perçue comme un avantage pour les SCI patrimoniales qui n’ont ni la volonté ni le besoin de se positionner sur des opérations lourdes assujetties à la TVA immobilière. Si votre objectif est d’optimiser doucement mais sûrement votre fiscalité de propriétaire bailleur, le couple SCI à l’IR + code 6820A reste une combinaison très fréquente.
Obligations comptables simplifiées pour les SCI familiales
Les SCI familiales dont l’activité se limite à la location de logements, et qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés, bénéficient d’obligations comptables relativement allégées. En pratique, il s’agit de tenir un registre des recettes et des dépenses, de conserver les justificatifs (factures, relevés bancaires, contrats de prêt, baux) et d’être en mesure de reconstituer le résultat annuel à répartir entre les associés. Beaucoup de petites SCI se contentent d’une comptabilité « de trésorerie » pour suivre les loyers perçus et les charges payées.
Cela ne signifie pas pour autant que la rigueur comptable est facultative. En cas de contrôle, l’administration pourra requalifier certains travaux, contester la nature de certaines charges ou remettre en cause le caractère civil de la société si l’activité dépasse le simple cadre de la gestion patrimoniale. Comme un carnet de bord pour un voilier, une comptabilité claire et régulière vous permet de garder le cap et de réagir rapidement en cas de changement de vent législatif ou fiscal.
Code APE 6820B : promotion immobilière et marchands de biens
Activités d’achat-revente et opérations de promotion immobilière
Le code APE 6820B est, à l’origine, rattaché à la location de terrains et d’autres biens immobiliers : bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, parkings, terrains nus, etc. Toutefois, l’INSEE y rattache également certaines activités de promotion immobilière exercées pour compte propre, ainsi que des opérations proches de celles des marchands de biens. Concrètement, dès lors que votre SCI a pour projet d’acheter, transformer et revendre des biens avec une intention spéculative, vous vous éloignez du schéma classique de la SCI patrimoniale pour vous rapprocher d’une logique commerciale.
Cette bascule est loin d’être anodine : l’administration fiscale peut considérer que la SCI exerce une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui entraîne l’assujettissement à l’IS, une comptabilité commerciale complète et, souvent, une exposition à la TVA immobilière. Vous envisagez d’acheter un immeuble, de le diviser en lots après travaux, puis de revendre rapidement chaque appartement ? Vous êtes déjà dans un univers qui ressemble plus à celui d’un marchand de biens qu’à celui d’un simple bailleur en 6820A.
Construction et commercialisation de programmes neufs
Certaines SCI, notamment les SCCV (sociétés civiles de construction‑vente), sont utilisées pour construire puis vendre des programmes neufs : immeubles d’habitation, résidences de services, bureaux, locaux d’activité. Bien que la NAF distingue formellement la promotion immobilière (division 41) des activités de location et d’exploitation (division 68), de nombreuses structures se voient attribuer ou maintenir un code 6820B lorsque leur activité principale reste la détention de biens, avec des opérations de construction‑vente ponctuelles.
Dans ce contexte, la frontière entre SCI patrimoniale et société de promotion peut devenir ténue. L’administration se montrera attentive au caractère habituel ou exceptionnel des opérations de construction et de revente, à la durée de détention des actifs et à la fréquence des rotations de portefeuille. En pratique, si vos opérations de construction‑vente se multiplient, la qualification d’activité commerciale s’impose, avec toutes les conséquences qui en découlent : TVA immobilière, marge imposable à l’IS, obligations déclaratives renforcées.
Régime BIC et assujettissement à la TVA immobilière
Dès lors qu’une SCI se livre à des opérations assimilables à celles d’un marchand de biens ou d’un promoteur, ses résultats relèvent des BIC, que la société soit à l’IR ou à l’IS. En pratique, la plupart des SCI de promotion ou d’achat‑revente optent ou se voient imposer le régime de l’impôt sur les sociétés, plus cohérent avec une activité commerciale. Les bénéfices sont alors imposés au taux de l’IS (avec un taux réduit sous conditions sur une première tranche), puis éventuellement taxés à nouveau au niveau des associés en cas de distribution de dividendes.
Sur le plan de la TVA, la vente de terrains à bâtir et de certains immeubles neufs est en principe soumise à la TVA immobilière, avec un régime complexe mêlant TVA sur la marge ou sur le prix total selon les cas. La SCI doit alors facturer la TVA à ses acquéreurs, la déclarer et peut, en contrepartie, déduire la TVA supportée sur ses dépenses (travaux, honoraires, frais d’architecte, etc.). Ce cadre, beaucoup plus technique que celui d’une simple SCI patrimoniale, exige un suivi fiscal précis : l’erreur de taux ou de base taxable peut se payer cher en cas de contrôle.
Comptabilité commerciale et obligations de tenue de registres
Une SCI exerçant une activité relevant du code 6820B avec un régime BIC doit tenir une comptabilité d’engagement conforme au Plan Comptable Général : enregistrement des créances et des dettes, établissement de comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexe), tenue d’un livre‑journal et d’un grand‑livre. Cette comptabilité, plus lourde, est cependant indispensable pour suivre correctement les coûts de revient des opérations, les marges et l’évolution de la trésorerie.
À ces obligations s’ajoutent la tenue des registres sociaux (assemblées générales, décisions de gérance, mouvements de parts), ainsi que les déclarations de TVA lorsqu’il y a lieu. Vous le voyez : choisir (ou se voir attribuer) un code 6820B n’est pas un simple détail administratif, mais le symptôme d’une activité que l’administration considérera comme commerciale. Comme passer d’un vélo à un camion poids lourd, les règles de conduite changent du tout au tout : capacités accrues, mais responsabilités et contrôles renforcés.
Critères de choix selon l’objet social de votre SCI
Le premier filtre pour déterminer si votre SCI doit être en 6820A ou 6820B est l’objet social tel qu’il figure dans les statuts. Celui‑ci doit refléter l’activité réelle de la société et, idéalement, ses évolutions prévisibles. Un objet social centré sur « l’acquisition, la détention et la location de biens immobiliers à usage d’habitation » oriente clairement vers le code 6820A. À l’inverse, la mention d’« opérations d’achat, de rénovation et de revente d’immeubles, directement ou par l’intermédiaire de tout constructeur » signale une vocation commerciale proche du 6820B.
Vous devez également vous interroger sur l’horizon de détention des biens : les conservez‑vous sur le long terme pour percevoir des loyers, ou projetez‑vous de les revendre rapidement après valorisation ? Le critère de l’intention initiale joue un rôle clé en cas de contrôle. Une SCI qui revend ponctuellement un actif pour arbitrer son portefeuille ne bascule pas automatiquement en régime marchand de biens, mais la répétition des opérations et la brièveté de la détention peuvent conduire à une requalification. En cas de doute, un avis d’expert est vivement recommandé.
Conséquences fiscales et TVA selon le code APE retenu
Sur le terrain, le choix (cohérent) entre 6820A et 6820B se traduit par des conséquences fiscales très concrètes. Sous 6820A, les loyers d’habitation relèvent en général des revenus fonciers, exonérés de TVA, avec possibilité de générer du déficit foncier. Les plus‑values réalisées lors de la cession d’un immeuble détenu depuis plusieurs années peuvent bénéficier du régime des plus‑values immobilières privées, avec abattements pour durée de détention et, à terme, exonération totale après 22 ans (impôt) ou 30 ans (prélèvements sociaux).
À l’inverse, sous 6820B, les bénéfices issus d’opérations de promotion ou d’achat‑revente sont imposés comme des bénéfices commerciaux, souvent à l’IS, et les plus‑values sont intégrées dans le résultat imposable de la société sans bénéficier des abattements du régime des particuliers. La TVA immobilière s’invite dans l’équation, avec une nécessité de ventiler précisément les coûts, les surfaces et les opérations. C’est un véritable changement de paradigme : vous passez d’une logique de rentier à celle d’un entrepreneur immobilier, avec des marges potentiellement plus élevées mais aussi un risque fiscal et financier accru.
Procédure de modification du code APE auprès du greffe du tribunal de commerce
Si l’activité réelle de votre SCI évolue au point de ne plus correspondre au code APE initial (par exemple, passage d’une pure location d’habitation à des opérations régulières d’achat‑revente), une mise à jour s’impose. La première étape consiste à modifier, si nécessaire, l’objet social dans les statuts de la SCI : convocation d’une assemblée générale extraordinaire, vote de la résolution, rédaction d’un procès‑verbal et mise à jour des statuts. Ce changement doit être déclaré via le guichet unique de l’INPI, qui transmettra les informations au greffe du tribunal de commerce et aux organismes concernés.
Une fois la modification d’objet social enregistrée, l’INSEE est informée et peut, de sa propre initiative, adapter le code APE pour le rendre cohérent avec la nouvelle activité principale. Si tel n’est pas le cas, ou si vous estimez que le code en vigueur ne correspond plus à la réalité, vous pouvez adresser directement à la direction régionale de l’INSEE une demande écrite de révision du code APE, en joignant les pièces justificatives (statuts mis à jour, description détaillée de l’activité, répartition du chiffre d’affaires, etc.). Le greffe n’attribue pas lui‑même le code APE, mais joue un rôle pivot dans la mise à jour des informations légales de la SCI.
En pratique, il est conseillé de ne pas attendre qu’un contrôle fiscal ou social mette en lumière la discordance entre votre activité réelle, votre objet social et votre code APE. Une régularisation proactive, accompagnée si besoin par un avocat ou un expert‑comptable, permet de sécuriser votre montage juridique et d’éviter que l’administration ne tire des conclusions défavorables. Comme pour un alignement de roues sur une voiture, harmoniser votre objet social, votre régime fiscal et votre code APE vous évite bien des dérapages sur la route de l’investissement immobilier.